撰文‧林良升

政府推动「老宅延寿」计划，将砸下50亿元公款补助3000户逾30年公寓、透天厝整修。

政策立意良善，但整合困难的实务难题待解。完善长期修缮机制，才是可长可久的核心解方。

「我们社区在1997年就团结起来，争取古迹保存和公园，打造宜居空间了！」今年73岁的陈金耀，住在台北万华区华强社区已经40年了，谈起和这栋公寓一起变老的点点滴滴，他不禁话匣子大开。

近几年，热心社区事务的陈金耀有了新烦恼，邻居们年纪渐长，没有电梯的5楼公寓，对长者出入极为不便，许多人宁可「囚居」在家，也不愿踏出家门一步。

身体还算硬朗的他，前年耗时3个月，在公寓里爬上爬下，主动和邻居沟通整合，推动社区加装电梯的整建计划，并向台北市政府申请补助。在他的努力下，华强社区230户共10个楼梯，已有8个确定加装外挂式电梯，让这栋40多年老宅更友善长者安居。

挑战：近6成屋龄逾33岁

华强社区面临的挑战，只是全国「人屋双老」风暴下的冰山一角。

据内政部统计，2025年全国住宅的平均屋龄是33.8岁，逾30年以上住宅总数破554万户，占住宅总量58％。但政府推动已久的「都市更新」、「危老重建」计划，近年却出现瓶颈，目前都更案件总核定件数仅1291件、危老重建只有4838件，对比数百万老宅只是杯水车薪。

在双北地区担任都市计划审议委员的建筑师洪迪光不讳言，都更需要完整土地，整合难度高；危老重建跟邻房距离近，开挖施工容易造成邻房损害产生纠纷，「这几年许多工地都停摆，做不太下去。」

都更、危老缓不济急，今年内政部决定另辟蹊径，推出「老宅延寿机能复新计划」，预计砸50亿元预算，针对逾30年的4到6层公寓，以及6层以下全栋持有的透天厝，补助增设电梯、立面修缮、管线更新等，达成长者「在地安养」的终极目标。

这项计划5月底开放申请，至今举办17场巡回说明会，场场爆满。中华民国建筑师公会理事长崔懋森观察，各地民众的回响超乎预期，显示民间需求确实存在。

台湾物业管理学会理事长郭纪子也认为，逾30年的建物不需要一味拆除重建，只要妥善维护修缮，绝对能持续使用，政府推动老宅延寿是正确方向。

门槛：区权人百分百同意

然而，这项预计2027年底就结束的补助政策，实务上却面临住户整合和民间经费的双重难关，需求最迫切的民众恐怕看得到、吃不到。

先看住户整合。依照规定，老宅延寿方案的申请资格，需有公寓大厦管理委员会或负责人，如果两者皆无，则需要100％区分所有权人（以下简称区权人）同意，才能推派代表人申请。

正因为6楼以下的老旧公寓通常缺乏管委会或负责人，因此要取得所有区权人同意，对于缺乏管理和组织的老公寓社区而言，实务上是超高门槛。

难度究竟多高？陈金耀所在的华强社区，已经是邻居关系佳且有组织的社区，当年向北市府都更处申请补助加装电梯，单是取得5成住户同意，他就花了数个月穿梭整合，「一开始10户里面只有1户肯签。」最后他动用长年在社区服务经营的人际关系，才勉强达到过半门槛。

现在的老宅延寿计划，不只要区权人百分百同意，内政部更罗列多项补助项目，包含电梯、立面、楼梯间、公共管线整修、防水隔热等项目，规定「至少选三项」，也就是所有住户都须同意至少三项才有机会成案，让申请难度再攀升。

成功大学建筑学系副教授杨诗弘认为，住户整合门槛应依不同项目弹性调整，例如结构补强是全体住户的事，需要100％同意；但若只是局部整修，不必全体住户同意，整合会更有效率。

崔懋森已可预见，单一所有权人持有的透天厝不需整合，未来案件数可能快速冲高；而需整合的公寓大厦，以常见的增设电梯而言，1楼住户通常最抗拒，恐怕要以装设电梯会让权状增加坪数，或以房价提升作为诱因，说服住户接受。

再看补助金额限制，老宅延寿计划设有「每项补助总额65％」和「总金额上限」的双天花板。举例来说，一栋公寓增设电梯预计花费500万元，虽然最高补助上限为400万元，仍单项补助不得超过65％，最后只能拿到325万元。

这种官、民分担部分的补助机制，确实是使用者付费的必要规范，但也变相限制住户须有一定财力才能申请整修；甚至「至少选三项」的楼地板设计，更让整体费用攀升，经济较弱势的住户不易负担。

「4到6楼的公寓通常没有管委会，就像一盘散沙。」多年来辅导社区管委会运作的郭纪子说，老宅延寿会让「人助自助」的社区先拿到补助，而组织松散的社区最需要政策辅助，却容易被漏接。

为强化弱势社区的整合效率，内政部国土管理署都市更新建设组长王武聪表示，政策有规画地方服务团，由中央全额补助专业机构，投入经费和资源协助民众进行整合。但实务上如何接轨地方团队，有待上路后持续观察。

杨诗弘则建议，地方政府建管单位最清楚辖内哪些老宅有公安危险，或有长者福利需求，应该强化前期辅导机制，优先协助弱势申请老宅延寿补助，让经费真正花在刀口上。

解方：鼓励民间自主修缮

然而，政府砸再多短期预算辅导老宅延寿，涵盖范围毕竟有限；如何从法规层面精进，鼓励民间建立自主修缮机制，才是长远之计。

面对老宅修缮的「人、钱」双重难关，现行《公寓大厦管理条例》虽已规定公寓大厦应成立管理委员会或管理负责人，期限内未成立可开罚最高20万元；但针对公寓大厦修缮的机制，却长年付之阙如，官方和民间都不够重视。

实务来看，目前《公寓大厦管理条例》虽规定公寓大厦应设立公共基金，要求建商按工程造价一定比例金额提列，区权人也须缴纳，并将基金用于支付建物共有部分的修缮、管理和维护。

不过，公共基金经常被视为「管理费」，用于其他用途。郭纪子指出，许多社区将这笔经费用于日常管理，成为「月光族」，当遇到大修缮或支应老宅延寿补助的自付额，通常没钱支应，得额外再向住户收取费用，容易引发社区争端。

为了解决类似困境，日本设有「长期修缮」制度。

2008年，日本国土交通省颁布一份以集合住宅为对象的《长期修缮计划制作指导方针与解说》，明定公寓大厦应制作30年期间的长期修缮计划，预估将来可能的修缮工程项目，计算必要费用，设定每月应收取的修缮储备金。

长期研究日本建筑修缮机制的杨诗弘解释，日本长期修缮制度让管理费和长期修缮基金分开收取，例如台湾常见一坪每月收取60元管理费，日本在60元以外，会再收一笔专用于修缮的基金，确保未来整建有足够经费。他认为，台湾未必要透过修法，可以比照日本先制定指导方针。

郭纪子直言，台湾目前没有好的机制，要求建筑物使用人或所有权人要「好好把房子维护好」，老宅延寿也许立意良善，但仍是透过政府的预算协助私人建物维修，甚至有钱、有组织的社区更容易得到补助，资源分配未必正义，长期仍要参考日本的修缮机制，导向民间自己负责，才是治本之策。

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