作者：麦克・伯德 Mike Bird

在一般情况下，世界上的任何一家公司，只要能在扣除货物成本、薪资、税负及其他所有开支后，将约十％的收入转化为利润，就算是财务稳健了。但对那些极成功的企业来说，尤其是在蓬勃发展的新兴产业中占有独特地位的公司，利润往往更高。微软在过去三十年平均净利率达到二八％。台积电自一九九二年以来，平均净利率更高达三四％。这两家公司每年都投入数百亿美元于研发，以捍卫其技术优势：因为一旦稍有落后，就可能对其丰厚的利润造成致命打击。

然而，说到赚钱能力，获利丰厚的科技巨擘仍比香港的地产开发商逊色。香港的房地产龙头新鸿基地产，自一九九○年以来的平均净利率高达四八％。它与香港的一些同业不仅是全香港、全亚洲，更是全世界最赚钱的几家企业。香港的大型开发商及他们那些富可敌国的老板，并非掌握了某种全世界都学不来的独门建筑技术。他们数十年来持续获得的惊人暴利，其实是这座城市中强势寡头垄断长期存在的结果。 由李嘉诚创办的长江实业集团，以及由郑裕彤创办的新世界发展，与新鸿基地产和恒基兆业地产，共同构成了香港地产业的「四大开发商」。一九七○年代至八○年代，一些历史悠久的英资洋行（例如地产开发商九龙仓和会德丰），以及经营港口和电讯业务的和记黄埔，都被香港地产界的新兴巨头收购合并。

尽管香港向来以贸易枢纽和冒险进取的精神著称，但在这座城市最顶级的富豪中，那些在香港本地发迹的，几乎全都是地产开发商或他们的子女。李嘉诚在香港地价跌至谷底时所做的精明决策，使他在香港现代史的大部分时间里都稳坐首富之位。恒基地产的创办人李兆基紧随其后，接著是郑裕彤的长子郑家纯。

地价不断飙升，彻底改变了香港的经济结构，以及能在此蓬勃发展的商业型态。一九六五年，国际科学管理协会就指出：「高昂的地价考验著香港工业企业家的应变智慧。」此后数十年，凡是需要大量空间的企业，成本上升的速度远远超过营收的成长。那些曾经推动香港走向繁荣的制造业，纷纷把生产基地迁往他处。制造业占香港经济产出的比重，从一九八○年代中期的二○％，到二十世纪末萎缩至仅剩五％，如今更降至一％。

高昂的地价使得香港比其他主要金融中心，更容易受到房地产市场景气起伏的影响。亚洲金融危机之后的十年，对香港那些拥有大量土地的精英阶层来说是一段艰难时期，但接下来却是一生难逢的爆富机遇。

二○○八年，当全球多数地区的房地产市场仍在全球金融危机的冲击下挣扎时，香港的房地产市场随著中国经济规模的爆炸性成长，即将跟著暴涨。作为通往这场史上最大经济成长浪潮的门户，香港不仅是贸易枢纽，更像「金融肺叶」，让无数的中国企业与日益富裕的十三亿人口，得以透过它呼吸到外界的空气。从二○○八年底到二○一八年底，即使扣除通膨，香港的房价仍暴涨了约一五○％。

根据全球房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）的资料，到了二○一九年，香港平均住宅价格已攀升至一百二十四万美元，比温哥华的平均房价高出约四○％，更比伦敦高出八○％。即使如此，那个数字仍低估了香港房地产的昂贵程度，因为香港住宅的面积远小于世界多数地区。同年，香港居民购买房产平均每平方英尺要支付二○九一美元，几乎是纽约市的四倍。

或许现实中未必真的有一个黑箱密室，官僚、政客、地产大亨在里面勾结想坑害市民、让大家买不起房。许多政府官员公开表示（甚至可能出于真心），香港并没有所谓的「高地价政策」，政府也无意让房价维持在天价。但香港问题的核心其实很简单清晰：这是一个所有土地都归政府所有的城市，这里的地价位居全球前列，而拥有地产公司的财阀都是城中最富有的人。

无论这一切是偶然形成、还是精心设计，是出于不良动机、还是贪腐因素，高地价政策都是一个不争的现实。一群开发商、拥有大量房产的富裕业主、以及官僚和政客的利益结构，共同造就了这个局面。

若要证明长期高昂的地价如何重创一个原本具备所有成功条件的地区，香港无疑是最鲜明的例子。这里有冒险进取又充满创新活力的人口、低税负、监管宽松，又是通往中国这个全球最大消费与生产市场的门户。然而，香港却因失衡的土地与房地产市场，把令人称羡的优势转化为沉重的负担。如今香港的收入水准已明显落后常被拿来相提并论的东南亚城市国家新加坡。

本文节录自天下杂志出版的《土地制富：买不起的未来！土地如何垄断现代经济、牵动地缘政治，更决定世代财富命运》

作者：麦克・伯德 Mike Bird

《经济学人》华尔街版编辑，负责统筹美国金融业相关报导，并参与全球财经议题撰述。伯德也是《经济学人》财经podcast《Money Talks》的共同主持人，此前曾任《华尔街日报》财经专栏作家与市场记者。他毕业于英国艾希特大学（University of Exeter），主修历史与政治，现居纽约市。