撰文‧李瑞瑾、林怡妏
央行第七波选择性信用管制上路，意在打击炒房投资客，却冲击有实际换屋需求的民众，对此房市专家教战四种因应策略、两种申贷管道，民众可多评估比较。
「我们要给投资客一个教训，不是你要贷多少就贷多少！」为了打炒房，央行祭出被称为「史上最狠」的信用管制措施，尽管央行总裁杨金龙这番宣战，锁定目标是房市投资客，但业界认为，换屋族同样受到「金龙海啸」波及。
简单说，在央行新措施下，不仅全国第二户以上购屋贷款成数一律降至五成以下，就连名下有房者的第一户购屋贷款，也无法适用宽限期；台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚就指出，除了适用新青安的首购族外，其他有购屋需求者几乎皆受牵动，且对「换屋族」的影响不低。
就目前状况看，影响也非短期间能消弭。
首先，杨金龙表示，未来将持续检视银行不动产贷款集中度是否回落，观察期「至少一年」。再者，由于先前房市价量齐扬时，不少买家房贷均有使用宽限期，造成银行回收资金时间拉长，所以短期内授信水位大幅回落的机会有限，估计需要1至3年时间逐步调整。有自住购屋需求的民众，确实必须备好应对方案。
先卖后买才享有宽限期
先就换屋族来说，根据新规范，只要名下有房，就无法适用宽限期。张旭岚表示，换屋族若名下有房，但买新屋仍希望享有宽限期，必须「先卖后买」，若实务上两笔交易难无缝接轨，可考虑与买方协商短期回租自己售出的住房。
如果上述作法不可行，事实上，针对迫不得已必须「先买后卖」的实际换屋族，央行也有提供协处措施，只要在新屋贷款拨款后的「一年之内」处分旧屋，就可不受信用管制贷款成数上限限制。
但高力国际业主代表服务部董事黄舒卫提醒，一年内处分房产的变数不少，像是无法卖到理想价钱，或是市场买气差等。且据央行规范，若一年内无法处分旧屋，第二户贷款条件马上就会缩减成一般状况，比如有两户购屋贷款，第二户可贷成数会大幅缩减到只剩五成，等于民众要再多筹2至3成自备款，加重负担。
值得注意的是，这次央行宛如重新诠释何谓「首购族」。规范中所谓「名下有房者的第一户购屋贷款，无法适用宽限期」，就被解读是「手中若有继承而来的住宅持分」，即使没有其他房产，仍不算是央行定义的首购族。
关于继承房产分割持分可能衍生的问题，央行业务局表示，已在研拟相关的认定标准，近日确定后会对外公布。
在认定标准公布前，黄舒卫建议这类全新的「非首购族」，可考虑将持分卖给共同所有人，「恢复」首购身分。
在贷款困难下，部分民众会想藉信贷周转，但台湾房屋集团趋势中心资深经理陈定中提醒，信用贷款与购屋的自用住宅贷款目的不同，本就不应投入房市；且央行本次也强调，「另以其他名目，额外增加贷款金额」不被允许，所以就算是用定存单质借、增提担保品等各种方式融资，资金皆不能转进房市，倘若违规遭查获，贷款恐将被追回。
农渔会利率好 但鉴价恐更严
另方面，即使购屋者有能力在成数较低、无宽限期条件下负担房贷，但因市场屡传申贷困难情况，不少专家建议现阶段可洽询保险公司、农渔会等银行以外管道申办贷款。
信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示，这些机构过去非承办房贷主力，民众确实可考虑多加询问。但他也坦言，「通路并不好找，且虽贷款利率有竞争力，鉴价却可能更严，贷款额度易比预期大打折扣。」
针对农渔会的贷款机会，据农业金融署统计，全台311家农渔会目前办理购置住宅放款及房屋修缮放款的余额，约占存款总余额26％，对比法规限定各家农渔会住宅放款及房屋修缮不得超过存款总余额55％的上限，尚有空间。
不过，据本刊访查台北市、新北市存款余额最多的十家农会（双北各五家），各区情况不一，例如新北板桥区农会明确表示「不再受理房贷申请」，北市景美区、新北芦洲区农会则是额度已满，但分别有机会在一个月、半年后释出额度。
即使仍有贷款额度，各农会程序也略有不同，士林区、内湖区、树林区、中和区农会目前可正常受理申请，但如北投区、木栅区农会，皆表示将优先受理北市民众申贷；新庄区农会更为严格，仅将房贷额度提供给当地会员客户。
此外，也有农会建议民众不要跨区申贷，「否则利率、贷款成数等各方面条件，会相对较差。」
保险公司方面，检视「寿险业购置住宅贷款资讯汇总表」，包含国泰、富邦、新光、保诚、台湾人寿等，目前都有可承做购置住宅贷款的额度；但国寿已在汇总表备注写到：「目前房贷业务量增，故案件作业期间较长……，请客户预先评估资金需求时程。」富邦人寿则表示，目前房贷受理量约为平常作业量的四倍，受理及核拨速度确实有拉长。
整体看来，若有意转向寿险、农会等管道申办贷款，民众似乎也有加速脚步的必要。
对于这波央行打炒房，曾敬德直言，「新的措施下去后，马上就有机会见到房市降温迹象。」对于非投机的自住购屋需求民众来说，也造成不小压力，交易量能可预见将大幅萎缩，但高昂的房价是否松动，还得视区域或个案条件观察。究竟房市有无机会成功软著陆，也将持续考验杨金龙的智慧。
颜炳立：房市量缩价缓跌 首购族避追高
年初以来，本意是要照顾年轻人购屋圆梦的新青安贷款，引发炒房乱象，逼得央行推出一系列打房政策，目的都是在抑制房价继续上涨，也的确让外界感受到政府打炒房的决心。
我觉得这波政策上路后，买房的热度很快就会降下来，成交量也会减少。虽然房价不至于断崖式下跌，但要继续涨上去也很困难了。
央行政策可能会导致今年下半年房市成交量萎缩，但我预期价格不会快速下降，因为房价下跌需要时间，况且央行并没有采取更严厉的措施，例如大幅调高利率或全面限制贷款。
政府出手打房，市场见招拆招，但央行政策也会随市况滚动调整，顾虑房市崩盘可能冲击金融业，出手不会太重。
对于因为自用需求而准备购屋的人，我的建议是，现在仍然可以考虑买房，因为买房是刚性需求，且政府的优惠政策仍然存在，新青安优惠房贷仍持续，首购族优先放款。
如果是首购族，只要看见合适的物件、能找到愿意借贷的银行，其实不用等待房价下跌。非首购族如果口袋够深，我也不建议等待。
只不过，所有购屋者都应该避免追高房价，因为目前许多地区的房价已经脱离合理范围，尤其是很多所谓蛋白区（郊区）房价，已经被炒到跟蛋黄区（市中心）一样高；部分蛋壳区（都市最外围）的房价也跟蛋白区一样高，甚至更偏远的蛋壳区周边也在卖蛋白区的价格，这种情况明显是炒作造成的。
去年《平均地权条例》修正案上路，房市本来应该要降温的，没想到政府关了一扇门，紧接著新青安专案推出，又像开启了另一扇窗。
资金就像活水，政策则扮演调控的角色，央行现阶段只是进行选择性信用管制，并没有真正关闭资金水龙头，买房子借钱的管道还是很多。我觉得今后市场会慢慢回到比较健康、稳定的状态，不必过度恐慌。
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